إدارة الأملاك العقارية في السعودية: الخدمات والرسوم والعقود

إدارة الأملاك في السعودية هي أن تتولى منشأة مرخّصة الشؤون المالية والإدارية لعقارك نيابةً عنك: تأجير الوحدات، وتوثيق العقود في «إيجار»، وتحصيل الأجرة، ومتابعة المستأجرين، ورفع التقارير إليك. ولا يجوز تقديم هذه الخدمة إلا لمنشأة تحمل رخصة إدارة الأملاك من الهيئة العامة للعقار، وتُحدَّد الأتعاب ونطاق العمل وطريقة التعامل مع أموالك في عقد مكتوب.

هذا الدليل موجّه إلى الملّاك الذين يفكرون في تسليم عمارة أو مجمّع أو بضع وحدات إلى شركة إدارة أملاك، ويريدون معرفة ما يراجعونه قبل التوقيع. راجعنا الأحكام الواردة فيه على صفحات الهيئة العامة للعقار و«إيجار» وهيئة الخبراء بمجلس الوزراء في 14 أكتوبر 2026. والمحتوى معلومات عامة لا استشارة نظامية؛ ففي الحالة الخاصة راجع الهيئة أو مستشارًا مرخّصًا.

ما الذي تقدمه شركات إدارة الأملاك في السعودية؟

يعرّف نظام الوساطة العقارية إدارة الأملاك بأنها تولي الشؤون المالية والإدارية للعقار نيابةً عن مالكه أو مالك منفعته. ويفصل عنها إدارة المرافق، وهي الشؤون الفنية كشبكات المياه والغاز والكهرباء والتكييف والصرف والتخلص من النفايات [1].

وفي الواقع العملي يشمل عمل مدير الأملاك عادةً:

• التأجير: تسويق الوحدات الشاغرة، واختيار المستأجرين، وإعداد العقود.
• عقود «إيجار»: توثيق العقود وتجديدها وإنهاؤها على الشبكة.
• الأجرة: متابعة الدفعات، والمطالبة بالمتأخرات، وتحويل الصافي إليك.
• المستأجرون: الطلبات والشكاوى والاستلام والتسليم.
• الصيانة: ترتيب الإصلاحات المعتادة والإشراف عليها في حدود مبلغ توافق عليه.
• التقارير: كشف بما حُصّل وما صُرف وما بقي شاغرًا.

ويحدد العقد مقدار ما تتولاه الشركة من هذه المهام. فبعض الملّاك يسلّمون كل شيء، وبعضهم يحتفظ باختيار المستأجر ويفوّض التحصيل والصيانة فقط.

إدارة الأملاك العقارية أم إدارة المرافق أم الوساطة؟

كثيرًا ما تُعرض هذه الخدمات الثلاث معًا، لكن النظام ورخص الهيئة يفرّقان بينها.

قد يكفي المالكَ الصغير الذي يملك شقة أو شقتين وسيطٌ يجد له المستأجر ويوثّق العقد. أما مالك العمارة أو المجمّع أو المحفظة الموزعة على عدة مدن فيحتاج غالبًا إلى إدارة أملاك عقارية متكاملة، وأحيانًا إلى مدير مرافق مستقل للأنظمة الفنية.

من يحق له تقديم الخدمة؟ رخصة فال لإدارة الأملاك

لا تجوز ممارسة الوساطة العقارية ولا تقديم الخدمات العقارية، ومنها إدارة الأملاك، إلا بترخيص من الهيئة العامة للعقار [1]. وتقصر اللائحة التنفيذية للنظام ممارسة إدارة الأملاك وإدارة المرافق والمزادات العقارية على المنشآت المرخّصة، فلا يستطيع الوسيط الفرد أن يحمل هذه الرخصة باسمه [3].

ومن شروط ترخيص المنشأة [3]:

• سجل تجاري ساري الصلاحية يتضمن الأنشطة المطلوب ترخيصها؛
• مدير مسؤول كامل الأهلية، غير محكوم عليه في جريمة مخلّة بالشرف أو الأمانة ما لم يُردّ إليه اعتباره، ومؤهَّل للنشاط وفق ما تحدده الهيئة؛
• سداد المقابل المالي للترخيص؛
• اجتياز كل موظف يمارس النشاط البرنامجَ التأهيلي الخاص به، وتسجيله في المنصة الإلكترونية للهيئة.

ومدة الترخيص سنة يجوز تمديدها إلى خمس سنوات بحد أقصى، ويُطلب التجديد خلال الستين يومًا السابقة لانتهائه [3]. وتنشئ الهيئة سجلًا للوسطاء المرخّصين والمؤهَّلين التابعين للمنشآت، وبياناته متاحة للاستعلام [3].

وللانضمام إلى «إيجار» يُشترط أن يكون المكتب مملوكًا بالكامل لسعوديين، وأن يكون لديه سجل تجاري يتضمن نشاط تأجير العقارات وإدارتها، ورخصة فال [4]. وكانت الصفحة الرئيسية لـ«إيجار» تعرض 47,305 من مكاتب الوساطة المرخّصة في 14 أكتوبر 2026 [5].

وقد تصل عقوبة ممارسة النشاط دون ترخيص إلى الإنذار، أو تعليق الترخيص مدة لا تتجاوز سنة، أو إلغائه، أو غرامة لا تتجاوز 200,000 ريال، تجوز مضاعفتها إذا تكررت المخالفة خلال ثلاث سنوات [1].

ماذا تضيف مسودة لائحة إدارة الأملاك؟

في 14 مايو 2026 طرحت الهيئة مسودة اللائحة التنظيمية لإدارة الأملاك العقارية، وهي 12 مادة، للاستطلاع العام عبر منصة «استطلاع»، ومعها مسودة لإدارة المرافق [6]. وانتهى الاستطلاع في 14 يونيو 2026 [7]. وحتى 14 أكتوبر 2026 لم نجد نسخة نهائية منشورة، فتعامل مع النقاط التالية على أنها اتجاه التنظيم لا نصًّا نافذًا. فالمسودة [7]:

• تقصر الترخيص على الأشخاص ذوي الصفة الاعتبارية، وتجعل مدته خمس سنوات؛
• تمنع المالك من التعاقد مع أكثر من مدير أملاك على العقار نفسه؛
• تمنع مدير الأملاك من إيداع أموال العقار في حسابه، وتوجب إيداعها في حساب المالك؛
• توجب حفظ السجلات المالية والإدارية والتشغيلية مدة لا تقل عن 10 سنوات؛
• توجب الإفصاح للمالك عن أي علاقة مهنية أو مالية بمستأجر أو مورّد، وعن أي عمولات من أطراف ثالثة؛
• توجب تقريرًا سنويًا عن أداء العقار، وتسليمًا موثّقًا للبيانات والسجلات إلى المدير الجديد؛
• لا تجيز تفويض الغير إلا بموافقة صريحة مكتوبة من المالك؛
• تمنح الممارسين الحاليين 90 يومًا لتوفيق أوضاعهم بعد نفاذها.

وكثير من هذه البنود ممارسة سليمة اليوم، ويمكنك إدراجها في عقدك الآن أيًّا كان النص النهائي.

رسوم إدارة الأملاك: ماذا تدفع وكيف تقارن العروض؟

لا يحدد نظام الوساطة العقارية ولا لائحته التنفيذية نسبةً لأتعاب إدارة الأملاك. والرقم الثابت الوحيد هو عمولة الوساطة البالغة 2.5%، وهي نفسها لا تسري إلا إذا لم يتفق الأطراف كتابةً على غيرها [1]. لذلك تُحدَّد أتعاب الإدارة بالتفاوض، وقد تختلف العروض اختلافًا كبيرًا.

وتجمع أغلب العروض بعض البنود التالية:

• أتعاب الإدارة: نسبة من الأجرة أو مبلغ ثابت لكل وحدة في السنة. تأكد هل تُحسب النسبة على الأجرة المحصّلة أم على الأجرة المتعاقد عليها.
• أتعاب التأجير: تُستحق عند إيجاد مستأجر جديد، وهي عمولة وساطة.
• أتعاب التجديد: يتقاضاها بعض المديرين عند تجديد العقد القائم.
• الصيانة: تكلفة الإصلاح، وأي أتعاب إشراف أو هامش يضيفه المدير.
• رسوم «إيجار»: 125 ريالًا لكل سنة في العقد السكني [8]، و200 ريال للسنة الأولى ثم 400 ريال عن كل سنة إضافية في العقد التجاري [9].

أما ضريبة القيمة المضافة، فتأجير العقار السكني معفى منها [10]، لكن أتعاب المدير خدمة مستقلة عن الإيجار. فإن كانت الشركة مسجلة في الضريبة احتسبتها على أتعابها بالنسبة الأساسية 15% [11]، ولا يشمل إعفاء السكني عقود الإيجار التجارية. وأثر ذلك على وضعك الضريبي أنت سؤال لمحاسبك أو لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

مثال توضيحي: عرضان لإدارة عمارة في الدمام

مثال توضيحي. مالك لديه 12 شقة سكنية مؤجرة بـ30,000 ريال سنويًا لكل منها، أي 360,000 ريال متعاقد عليها. في سنة معتادة يُحصَّل 95% منها (342,000 ريال)، ويتغير المستأجر في ثلاث وحدات. تقدمت شركتان بعرضين، والنسب هنا افتراضات للتمرين لا أسعار سوق.

العرض (ب) أرخص بـ517.50 ريالًا في السنة الجيدة. لكن إن انخفض التحصيل إلى 85% (306,000 ريال)، ينزل إجمالي العرض (أ) إلى 17,595 ريالًا ويبقى العرض (ب) كما هو. فالنسبة من الأجرة المحصّلة تجعل المدير شريكًا في تكلفة الشواغر والمتأخرات، أما المبلغ الثابت فلا. أعد الجدول نفسه بنسب الإشغال وتغيّر المستأجرين في عقارك قبل أن تختار.

ماذا يتضمن عقد إدارة الأملاك؟

يوجب نظام الوساطة العقارية أن يكون العقد بين الوسيط المرخّص والمستفيد من الخدمة العقارية مكتوبًا، ومودَعًا لدى الهيئة، ومحدد المدة؛ فإن لم تُحدَّد فمدته 90 يومًا من تاريخ إبرامه [1]. وتلزم اللائحة الوسيط باستخدام نماذج العقود المعتمدة من الهيئة وإيداعها في منصتها الإلكترونية [3].

استخدم هذه القائمة وأنت تقرأ مسودة العقد:

1. الأطراف والترخيص: السجل التجاري للشركة ورقم رخصة فال لإدارة الأملاك، فاللائحة توجب وضع رقم الترخيص في عقد الوساطة وجميع التعاملات [3].
2. العقار: رقم العقار في السجل العقاري أو رقم الصك وتاريخه، ووصفه، وأي نزاع أو رهن أو قيد يؤثر فيه [3].
3. نطاق العمل: المهام التي تفوّضها بدقة، من التأجير إلى المطالبة بالإخلاء، وما تحتفظ به لنفسك.
4. الأتعاب: كل بند، وأساس حسابه (المحصّل أم المتعاقد عليه)، وهل تُضاف الضريبة، ومن يدفع رسوم «إيجار».
5. الأموال: الحساب الذي تُودع فيه الأجرة، وموعد وصول الصافي إليك. وقبل تسلّم أي مبلغ يلزم الوسيطَ تعبئة نموذج الهيئة ببيان المبلغ والغرض منه وآلية تسلّمه، وأخذ موافقتك الكتابية على التصرف فيه، وتقديم ما يثبت كل صرف، وإعادة المتبقي فور انتهاء الغرض [3].
6. سقف الصيانة: المبلغ الذي يحتاج المدير فوقه إلى موافقتك.
7. التقارير: ما تتسلّمه ومتى، كنسبة الإشغال ونسبة التحصيل والإيرادات والمصروفات.
8. المدة والإنهاء: مدة العقد، ومهلة الإشعار بإنهائه، وتسليم المفاتيح والملفات وسجلات المستأجرين.
9. البيانات: طريقة حماية بيانات المستأجرين والمالك وإعادتها عند انتهاء العقد.
10. الإفصاح: أي علاقة بين المدير والمقاولين أو المورّدين الذين يستعين بهم.

«إيجار» وأحكام العلاقة الإيجارية لعام 2025: ما يلتزم به مديرك

تحكم منصة «إيجار» كل عقد سكني أو تجاري يتولاه مدير الأملاك. وتنص أسئلتها الشائعة على أن الوسيط لا يستطيع استخدام العقود التقليدية بدلًا من العقد الموحد، وأن المخالف قد تصل عقوبته المالية إلى 25 ألف ريال والإدارية إلى إغلاق المنشأة [12]. والعقد الإلكتروني الموحد سند تنفيذي، فيمكن التوجه بالمستأجر المتأخر إلى محكمة التنفيذ مباشرةً دون رفع دعوى [8].

وتحدد «إيجار» التزامات الوسيط على الشبكة: صحة البيانات وتحديثها، والتحقق من صك الملكية وصلاحية التأجير، وتسجيل جميع العقود مع صكوكها ووحداتها، والإشراف على التوقيع، وحماية بيانات الأطراف [4]. وفي العقود السكنية تُدفع الأجرة عبر القنوات الرقمية في «إيجار» (مدى أو Apple Pay أو سداد برمز المفوتر 153)، وتصل إلى حساب المؤجر خلال 5 أيام عمل؛ ولا يشمل هذا الحصر العقود التجارية حتى أكتوبر 2026 [12].

وفي سبتمبر 2025 صدر المرسوم الملكي رقم (م/73) وتاريخ 2/4/1447هـ بالموافقة على الأحكام النظامية الخاصة بضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر [13]. ومن يدير عقارك ملزم بتطبيقها، واثنان منها يسريان على العقود في كل مكان:

• التجديد التلقائي: يتجدد العقد ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم رغبته في التجديد قبل 60 يومًا على الأقل من انتهائه [13].
• التوثيق: على المؤجر أن يطلب تسجيل أي عقد غير مسجل في «إيجار»، وللطرف الآخر الاعتراض على بيانات العقد خلال 60 يومًا من إبلاغه [13].

وثلاثة منها مقصورة حاليًا على العقارات في مدينة الرياض، ومدتها خمس سنوات [13]:

• إيقاف الزيادة: لا تجوز زيادة الأجرة الإجمالية لعقود الإيجار السكنية والتجارية القائمة والجديدة.
• الوحدات الشاغرة: لا تتجاوز أجرة الوحدة التي سبق تأجيرها أجرةَ آخر عقد لها.
• حالات محددة لرفض التجديد: منها عدم السداد، أو وجود عيوب هيكلية تهدد السلامة بتقرير فني من الجهة الحكومية المختصة، أو حاجة المالك إلى الوحدة السكنية لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى.

ومخالفة إيقاف الزيادة أو قاعدة رفض التجديد أو واجب التسجيل قد تجرّ غرامة لا تتجاوز الأجرة الإجمالية لاثني عشر شهرًا للعقار، مع تصحيح المخالفة [13].

فوات مهلة الستين يومًا أو زيادة الأجرة في الرياض قد يكون خطأ المدير، لكن العقد عقدك، وقد تقع الغرامة عليك. اسأل الشركة كيف تتابع مواعيد الإشعار وسقوف الأجرة قبل أن توقّع.

وإن كنت مستأجرًا ولديك شكوى من مؤجر أو مكتب إدارة، فدليل «دلني من O AI» (أو إيه آي) لحقوق المستهلك يشرح حقوق الإيجار والشكاوى في «إيجار».

كيف تختار شركة إدارة أملاك؟

اطلب من كل شركة مرشّحة المستندات نفسها، وقارن الإجابات المكتوبة:

• رقم رخصة فال لإدارة الأملاك، بعد التحقق منه في سجل الهيئة، لا رخصة وساطة فقط؛
• نموذجًا لكشف حساب المالك ونموذجًا لملف مستأجر، بعد حذف البيانات الشخصية؛
• جدول الأتعاب كاملًا، والضريبة مبيّنة على حدة؛
• الحساب الذي ستُودع فيه الأجرة، والمدة التي يصل فيها الصافي إليك؛
• طريقة متابعة مواعيد الإشعار والتجديد وأحكام الأجرة في الرياض؛
• من ينفّذ الصيانة، وهل يملك المدير شركة المقاولات أو يتقاضى منها شيئًا.

أخطاء شائعة يقع فيها الملّاك

• التعاقد مع مكتب وساطة فقط. رخصة الوساطة والتسويق لا تشمل إدارة الأملاك، وهذه مقصورة على المنشآت المرخّصة [3].
• الاتفاق الشفهي. العقد غير المكتوب وغير المودَع لدى الهيئة لا يُحتج به [1].
• إيداع الأجرة في حساب المدير دون ضوابط. لا يجيز النظام للوسيط أن يتسلّم إلا ما يتطلبه عمله، ولا أن يتصرف فيه إلا في الغرض المخصص له [1].
• مديران لعمارة واحدة. توزيع الوحدات على شركتين يضيّع المسؤولية، والمسودة تمنعه [7].
• غياب سقف للصيانة. فتوافق على كل إصلاح بعد أن يُصرف المال.
• فوات إشعار الستين يومًا. فيتجدد العقد تلقائيًا [13].

خطوتك التالية

قبل أن توقّع مع أي من شركات إدارة الأملاك التي تفاضل بينها، أرسل إليها جميعًا الطلب نفسه في صفحة واحدة: وحداتك، والأجرة الحالية ونسبة الإشغال، والمهام التي تريد تفويضها، وقائمة بنود العقد أعلاه. ثم قارن الإجابات المكتوبة في جدول الأتعاب نفسه، وتحقق من ترخيص كل شركة في سجل الهيئة. وإن كنت تدير وحداتك بنفسك وتوازن بين برنامج وشركة، فدليلنا عن برمجة نظام لشركتك أو شراء برنامج جاهز يشرح متى تشتري ومتى تبني. ويمكنك التعرف على O AI، شركة البرمجيات والذكاء الاصطناعي في الخبر، من صفحتنا الرئيسية.